양도세 기본세율 정리의 출발점은 6~45% 8구간 누진 구조지만, 지금 시점에서 실제 세금을 좌우하는 건 그 뒤에 붙는 조건입니다. 2년 이상 보유한 일반 부동산은 기본세율 6~45%가 적용되고 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어 최고 부담은 49.5%입니다. 그런데 2022년 5월부터 이어진 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나면서, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 +20%p(2주택), +30%p(3주택 이상)가 가산되고 있습니다. 같은 차익이라도 주택 수에 따라 세금이 두 배 가까이 갈립니다.
양도세 기본세율 정리: 2026년 현재 적용 구간
기본세율은 소득세법 제55조 제1항에 따른 8구간 누진세율이며, 2023년 이후 양도분에 아래 표가 그대로 적용됩니다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액·필요경비·장기보유특별공제·기본공제를 뺀 금액이지, 팔린 가격이 아닙니다. 이 구분을 놓치면 세율표를 아무리 봐도 숫자가 맞지 않습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
여기서 끝이 아닙니다. 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 따로 부과되므로 최고 구간의 실제 부담은 49.5%입니다. 구간별 세율과 누진공제는 국세청 세율 연혁표 기준이며, 매매계약 전에 본인 양도일 기준 표를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
2년 보유가 갈림길 — 단기세율과 기본세율 비교
보유기간 2년은 세율 체계 자체를 바꾸는 선입니다. 2년 이상이면 기본세율(6~45%), 2년 미만이면 단기세율이 적용되며, 단기세율이 기본세율보다 큰 경우 단기세율로 과세됩니다.
| 구분 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
분양권이 특히 가혹합니다. 보유기간과 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상이면 60%가 그대로 붙습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분에 적용되는 기준이고, 잔금일을 며칠 앞당기고 미루는 선택이 수천만 원을 바꿉니다.
양도일이 보유 2년을 넘기기 직전이라면, 계약일이 아니라 잔금청산일 기준이라는 점만큼은 반드시 확인하세요.
1세대 1주택 비과세 요건과 장기보유특별공제율
1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되는 구조라, 15억에 팔았다고 15억 전체가 과세되는 것이 아닙니다.
요건은 취득 지역에 따라 갈립니다. 비조정대상지역 취득이면 2년 이상 보유만 충족하면 되지만, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 거주까지 동시에 채워야 합니다. 거주 요건을 빠뜨린 채 비과세를 기대했다가 과세로 돌아서는 경우가 자주 생깁니다.
고가주택 과세분에는 1세대 1주택 장기보유특별공제가 붙습니다. 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 최대 80%까지 공제됩니다. 거주를 안 하면 공제율이 절반만 쌓인다는 뜻이고, 이것이 실거주 여부가 세금에 직접 반영되는 지점입니다.
다주택자 양도세 중과, 재개 이후 실제 세율
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 적용되던 중과 유예가 종료되면서, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과세율이 다시 붙고 있습니다.
| 구분 | 적용 세율 | 지방소득세 포함 최고 |
|---|---|---|
| 1주택(일반과세) | 기본세율 6~45% | 49.5% |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 +20%p | 약 71.5% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 약 82.5% |
82.5%는 차익의 대부분이 세금으로 나간다는 의미입니다. 중과는 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용되므로, 보유 주택의 소재지 지정 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.
중과 대상이면 장특공제가 빠진다
세율보다 더 크게 작용하는데도 덜 알려진 조항이 있습니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
중과 유예 기간에는 다주택자도 장특공제를 적용받을 수 있었지만, 2026년 5월 10일 중과 재개 이후로는 세율 가산과 공제 배제가 함께 걸립니다. 10년을 보유했든 15년을 보유했든 과세표준을 깎아주는 장치가 사라지므로, 세율 차이 20~30%p보다 실제 세금 증가폭이 더 큽니다. 오래 보유한 주택일수록 타격이 크다는 뜻입니다.
2026년 세제개편안의 완화 로드맵(미확정)
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 조정대상지역 다주택자 중과를 한시 완화하는 안이 담겼습니다. 국회 심의를 거쳐야 확정되는 안이라 현재 법적 효력은 없습니다.
| 시점 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행(2026.5.10~) | +20%p | +30%p |
| 2027년(개편안) | +5%p | +10%p |
| 2028년(개편안) | +10%p | +15%p |
| 2029년 | +20%p 복귀 | +30%p 복귀 |
주목할 점은 완화 기간에도 중과 대상 주택의 장특공제 배제 구조는 유지된다는 것입니다. 세율만 보고 2027년까지 기다린다는 판단을 세우면 공제 쪽에서 다시 손해를 볼 수 있습니다.
양도세계산기 돌리기 전, 과세표준 계산 비교
과세표준 3억 원이 동일하게 산출됐다고 가정하고 두 경우를 비교합니다(장특공제·기본공제 반영 후 금액 기준).
A. 1주택 일반과세 — 3억 원은 1.5억~3억 구간이므로 38%, 누진공제 1,994만 원. 3억 × 38% = 1억 1,400만 원, 여기서 1,994만 원을 빼면 양도소득세 9,406만 원. 지방소득세 940만 6천 원을 더해 총 1억 346만 6천 원.
B. 조정대상지역 2주택 중과 — 기본세율 38%에 20%p가 가산되어 58%. 3억 × 58% = 1억 7,400만 원, 누진공제 1,994만 원을 빼면 1억 5,406만 원. 지방소득세 1,540만 6천 원을 더해 총 1억 6,946만 6천 원.
| 구분 | 양도소득세 | 지방소득세 포함 |
|---|---|---|
| A. 1주택 | 9,406만 원 | 1억 346만 6천 원 |
| B. 2주택 중과 | 1억 5,406만 원 | 1억 6,946만 6천 원 |
| 차이 | 6,000만 원 | 6,600만 원 |
게다가 B는 장특공제가 배제되므로, 실제로는 같은 3억이 아니라 더 큰 과세표준에서 시작합니다. 차이는 표의 6,600만 원보다 벌어진다고 보는 편이 현실적입니다.
지금 파는 게 항상 유리할까
중과가 재개됐으니 무조건 지금 정리하라는 결론은 성립하지 않습니다. 조건별로 판단이 갈립니다.
지금 파는 쪽이 낫다 — 비조정대상지역 주택이거나, 이미 1주택으로 정리돼 12억 이하 비과세 요건을 채운 경우. 보유 2년·거주 2년을 갓 넘긴 상태에서 시세 변동 위험을 안고 갈 이유가 적습니다.
시기를 조정할 여지가 있다 — 조정대상지역 다주택이면서 차익이 크고, 개편안의 2027년 +5%p 구간을 기다릴 체력이 되는 경우. 다만 개편안은 국회 통과 전이라 확정 세율이 아니고, 보유하는 동안 재산세와 보유세는 계속 나갑니다.
양도 대신 증여를 검토하는 경우도 있지만 증여세 세율 체계와 취득가액 이월과세가 함께 걸리는 사안이라, 단순 세율 비교로 결정할 문제가 아닙니다. 지방세납부 이력과 부동산 보유 구조를 함께 놓고 세무 상담으로 확인하는 편을 권합니다.
한 가지는 분명합니다. 2년 미만 단기 보유 상태에서 70%·60% 세율을 맞으면서 파는 선택은 거의 모든 조건에서 불리합니다.
자주 묻는 질문
2년 이상 보유하면 무조건 기본세율(6~45%)이 적용되나요?
일반 토지·건물은 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다. 단, 조정대상지역 내 다주택자는 2026년 5월 10일 이후 기본세율에 중과세율(+20~30%p)이 가산됩니다.
1세대 1주택인데 거주를 안 해도 비과세가 되나요?
조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유 외에 2년 이상 실거주 요건도 동시에 충족해야 비과세됩니다. 비조정대상지역은 보유 2년 요건만 채우면 됩니다.
양도세 계산 시 지방소득세는 얼마나 추가되나요?
산출된 양도소득세의 10%가 별도로 부과됩니다. 양도세가 1,000만 원이면 지방소득세 100만 원이 더해져 총 1,100만 원을 납부합니다.
2026년 5월 10일 이후 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
조정대상지역 내 중과 대상 다주택자는 장기보유특별공제가 배제됩니다. 개편안이 국회를 통과해 2027~2028년 세율이 완화되더라도 완화 기간 중 장특공제 배제는 유지되는 구조입니다.
2026년 세제개편안이 통과되면 중과세율이 바뀌나요?
2026년 8월 3일 발표안 기준으로 2027년 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p, 2028년 각각 +10%p·+15%p로 조정됩니다. 국회 심의를 거쳐야 확정되므로 최종 법률을 확인해야 합니다.
오늘 바로 할 것
양도세 기본세율 정리를 끝냈다면 남은 건 본인 조건 대입입니다. 세율표는 같아도 소재지·주택 수·보유기간 세 가지가 결과를 완전히 바꿉니다.
- 보유 주택의 조정대상지역 지정 여부와 취득일을 등기부·계약서로 확인한다.
- 잔금청산일 기준 보유기간이 2년을 넘겼는지, 조정지역 취득이면 거주 2년을 채웠는지 체크한다.
- 세대 기준 주택 수(분양권·입주권 포함 여부)를 세어 중과 대상인지 판정한다.
- 과세표준 추정치에 기본세율 표와 누진공제를 대입해 일반과세·중과 두 가지로 계산해보고, 국세청 고지 기준을 다시 확인한다.