결론부터 못 박겠습니다. 장기전세 만기 퇴거 대상조회의 기준은 단지 이름이 아니라 본인 임대차계약서에 적힌 최초 입주일입니다. 그 날짜에 20년을 더한 시점이 곧 퇴거 시점이고, 2026년 8월 25일 서울시·SH의 공식 입장 기준으로 계약 연장도, 분양전환도, 대체 임대주택 제공도 없습니다. 조회 결과 만기가 2027~2028년에 걸린다면 지금 해야 할 일은 민원 제기가 아니라 보증금 계획을 다시 짜는 일입니다.
장기전세주택(시프트)이란 — 20년이라는 숫자의 정확한 의미
장기전세주택은 2007년 오세훈 서울시장 재임 당시 도입된 공공주택 제도입니다. 무주택자가 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 입주해, 2년마다 재계약을 반복하며 최장 20년까지 거주할 수 있게 설계됐습니다.
여기서 오해가 갈리는 지점이 ‘최장 20년’입니다. 20년은 보장된 권리가 아니라 거주 가능한 상한선입니다. 2년 계약을 열 번 갱신하면 그 상한에 도달하고, 상한에 도달한 계약은 갱신 대상이 아니라 종료 대상이 됩니다.
시세의 80%라는 조건도 마찬가지입니다. 이건 20% 할인된 임차 조건이지, 나머지 지분을 쌓아 소유권으로 전환되는 구조가 아닙니다. 이 차이를 20년 동안 헷갈린 채 살아온 가구가 적지 않고, 그 오해가 지금 분양전환 요구로 나타나고 있습니다.
장기전세 만기 퇴거 대상조회, 계약서 한 장이면 끝난다
공식적으로 ‘만기 퇴거 대상 조회’라는 이름의 단일 메뉴는 별도로 확인되지 않습니다. 그래서 조회라는 표현에 매달리기보다, 다음 세 가지를 대조하는 편이 훨씬 빠릅니다.
- 보유 중인 임대차계약서의 최초 입주일 — 여기에 20년을 더하면 본인 만기 시점입니다.
- 계약 갱신 이력 — 2년 단위로 몇 회차까지 갱신했는지 세어봅니다. 10회차가 끝이라고 보면 됩니다.
- SH공사 또는 마이홈 포털에서 본인 계약 정보 확인.
주의할 부분은 ‘입주일’과 ‘계약일’이 다를 수 있고, 중간에 세대 구성원 변경이나 단지 이동이 있었던 경우 기준일 해석이 갈릴 수 있다는 점입니다. 계약서상 날짜가 애매하면 단지별 만기 일정은 SH공사에 직접 문의해 확정하는 게 정확합니다.
계산이 애매한 사람일수록 유예 기간을 앞당겨 소진합니다.
단지별 시프트 만기 퇴거 일정 — 2027~2031년 9,500가구
첫 만기는 2027년, 마곡수명산파크와 송파파인타운에서 시작됩니다. 이후 은평뉴타운, 상암월드컵파크, 세곡리엔파크, 서초네이처힐, 서초포레스타 순으로 차례로 만기가 도래합니다.
| 연도 | 만기 가구수 | 누적 |
|---|---|---|
| 2027년 | 310가구 | 310가구 |
| 2028년 | 682가구 | 992가구 |
| 2029년 | 1,747가구 | 2,739가구 |
| 2030년 | 2,452가구 | 5,191가구 |
| 2031년 | 4,170가구 | 9,361가구 |
숫자를 이렇게 놓고 보면 판단이 선명해집니다. 2027년 만기 대상은 310가구인데 2031년은 4,170가구, 차이가 3,860가구로 13배가 넘습니다. 5년간 총량은 약 9,500가구 규모입니다.
이 곡선이 의미하는 바는 두 가지입니다. 첫째, 초반 대상자는 여론의 힘을 기대하기 어렵습니다. 310가구가 서울 전체 주거 이슈를 흔들기는 힘듭니다. 둘째, 2030~2031년 대상자는 물량이 몰리는 만큼 같은 시기에 같은 지역 전세 시장으로 동시에 나가게 됩니다. 초반이든 후반이든 각자 다른 이유로 불리하다는 뜻입니다.
SH 장기전세 계약 연장 가능한가 — 장기전세 분양전환까지 정리
2026년 8월 25일 팩트브리핑에서 서울시와 SH공사는 세 가지를 한꺼번에 닫았습니다. 20년 만기 시 퇴거가 원칙이고, 계약 연장·분양전환·대체 임대주택 제공은 일절 검토하지 않는다는 것입니다. ‘검토 중’이 아니라 ‘검토하지 않는다’는 표현이라는 점을 눈여겨봐야 합니다.
법적 근거도 이미 정리됐습니다. 법제처는 장기전세주택이 분양전환을 전제로 공급된 주택이 아니며, 입주자 모집공고와 계약서 어디에도 분양전환 조항이 없다고 확인했습니다.
| 요구 항목 | 공식 입장(2026.08 기준) |
|---|---|
| 2년 단위 계약 연장 | 불가 — 검토 대상 아님 |
| 분양전환(우선 매수) | 불가 — 모집공고·계약서에 조항 없음 |
| 대체 임대주택 제공 | 불가 — 별도 공급 계획 없음 |
| 퇴거 후 주택 활용 | 신혼부부·청년 대상 ‘미리내집’ 재공급 |
계약서에 없는 권리를 소송으로 만들어내기는 어렵습니다. 시간과 비용을 그쪽에 쓰는 선택은 권하지 않습니다.
6개월 유예와 장기전세 명도소송, 보증금 반환 절차
만기 이후 퇴거 준비 기간으로 6개월이 주어집니다. 이 기간이 지나도 퇴거하지 않으면 SH공사가 직접 명도소송을 진행합니다.
6개월을 ‘협상 기간’으로 읽으면 손해입니다. 협상 대상이 없다는 것이 이미 공표된 상태이므로, 실질적으로는 이사 갈 집을 찾고 자금을 맞추는 데 쓰라고 주어진 시간입니다. 명도소송까지 가면 거주 기간이 늘어나는 게 아니라 비용과 기록이 늘어납니다.
보증금 반환은 퇴거 시 임대차계약서, 공과금 최종 납부 영수증, 계약해지 및 임대보증금반환청구신청서 등을 SH공사에 제출하고 시설물 점검을 거쳐 진행됩니다. 정확한 일정과 서식은 시기에 따라 달라질 수 있어 SH공사 확인이 필요합니다. 다음 집 계약금 일정을 보증금 반환일에 맞춰 짤 때 이 점검 절차를 빼먹으면 잔금일이 어긋납니다.
퇴거 후 주거 대안 — 미리내집·공공임대 재신청·전세대출
퇴거한 주택은 신혼부부·청년 대상 ‘미리내집’으로 재공급됩니다. 즉 대부분의 만기 퇴거 가구에게 미리내집은 본인의 대안이 아니라, 본인이 나간 자리를 채울 다음 세입자의 제도입니다. 이 구분을 못 하면 헛되이 기다리게 됩니다.
현실적인 선택지는 세 갈래입니다. 무주택 등 자격 요건을 충족하면 일반 공공임대 청약에 다시 신청하는 방법, 민간 전세시장으로 나가며 전세대출을 활용하는 방법, 그리고 매매로 전환하는 방법입니다.
여기서 감안해야 할 숫자가 시세의 80%라는 조건입니다. 20년간 시세보다 20% 낮은 보증금으로 살아왔다면, 같은 급의 주택으로 이동할 때 최소한 그 20% 격차만큼의 자금을 새로 마련해야 합니다. 20년 전 입주 조건과 현재 전세 시세를 함께 놓고 계산해야 실제 필요 금액이 나옵니다.
결정은 만기 1년 전에 끝내는 게 좋습니다. 6개월 유예에 들어간 뒤 알아보기 시작하면 선택지가 아니라 남은 매물 중에서 고르게 됩니다.
그래도 정책이 바뀌지 않을까 — 반론과 예외
버티기 전략을 지지하는 논리도 있습니다. 2031년 한 해에만 4,170가구가 쏟아지고 5년 누적으로는 약 9,500가구입니다. 이 규모라면 정치적 압력이 커져 어떤 형태로든 완화책이 나올 것이라는 기대입니다.
그 가능성 자체를 부정할 수는 없습니다. 다만 세 가지를 함께 계산해야 합니다.
첫째, 시점입니다. 첫 만기인 2027년 대상은 310가구뿐이라 여론이 형성되기 전에 절차가 먼저 끝납니다. 초반 대상자에게 기다림은 거의 순수한 비용입니다.
둘째, 근거입니다. 계약 연장이나 분양전환은 재량으로 만들 수 있는 여지가 아니라 계약서와 모집공고에 조항 자체가 없는 사안이라는 것이 법제처 확인 내용입니다. 행정이 마음먹으면 되는 문제와, 근거 문서가 없는 문제는 성격이 다릅니다.
셋째, 실패 시 비용입니다. 기다렸다가 아무것도 바뀌지 않으면 6개월 유예를 다 쓴 상태에서 이사를 준비하게 되고, 최악의 경우 명도소송이 붙습니다. 반대로 미리 준비했는데 나중에 완화책이 나온다면? 그때 다시 판단하면 됩니다. 손실 구조가 비대칭입니다.
그래서 판단은 하나로 모입니다. 기대는 하되 계획은 퇴거를 전제로 세워야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기전세 만기 후에도 계속 살 수 있나요?
불가합니다. 서울시는 2026년 8월 25일 공식 입장을 통해 20년 만기 시 퇴거가 원칙이며 계약 연장이나 분양전환 제도는 제공하지 않는다고 재확인했습니다.
Q. 제가 퇴거 대상인지 어디서 확인하나요?
SH공사 홈페이지 또는 마이홈 포털에서 본인 계약 정보를 조회하거나, 보유 중인 임대차계약서의 최초 입주일 기준으로 20년 도래 여부를 직접 계산하면 됩니다. 단지별 만기 일정은 SH공사에 직접 문의하는 편이 가장 정확합니다.
Q. 만기가 지났는데 안 나가면 어떻게 되나요?
6개월의 퇴거 준비 기간이 주어지고, 그 이후에도 퇴거하지 않으면 SH공사가 명도소송을 직접 진행합니다.
Q. 보증금은 언제 돌려받나요?
퇴거 시 임대차계약서, 공과금 최종 납부 영수증, 계약해지 및 임대보증금반환청구신청서 등을 제출하고 시설물 점검을 거쳐 반환됩니다. 정확한 일정은 기관·시기에 따라 다를 수 있어 SH공사 확인이 필요합니다.
Q. 나간 뒤에 다른 공공임대에 다시 넣어도 되나요?
무주택 요건 등 자격 기준을 충족하면 재신청할 수 있습니다. 다만 퇴거한 장기전세 물량 자체는 신혼부부·청년 대상 미리내집으로 재공급되므로, 원래 살던 집으로 돌아가는 경로는 아닙니다.
Q. 20년 살았으면 우선 매수권 같은 건 없나요?
없습니다. 법제처는 장기전세주택이 분양전환을 전제로 공급된 주택이 아니고 모집공고·계약서에도 분양전환 조항이 없다고 확인했습니다.
오늘 바로 할 것
- 임대차계약서를 꺼내 최초 입주일을 찾고 20년을 더해 본인 만기 연도를 종이에 적습니다.
- 계약 갱신 이력(2년 × 몇 회차)을 세어 계산이 맞는지 교차 검증하고, 애매하면 SH공사에 단지별 만기 일정을 문의합니다.
- 만기 연도가 2027~2029년이라면 이번 주 안에 현재 거주지 주변 전세 시세를 확인하고, 시세의 80%였던 기존 보증금과의 차액을 계산합니다.
- 차액이 큰 경우 전세대출 한도와 공공임대 재신청 자격을 만기 1년 전까지 정리해 둡니다. 6개월 유예에 들어간 뒤 시작하면 선택지가 사라집니다.